Lời Giới Thiệu: Mỗi tiểu bang áp dụng những hình thức và luật lệ khác nhau về định giá thuế nhà đất, tuy nhiên bài phỏng vấn của phóng viên Trẻ tại trung tâm thẩm định giá địa ốc của quận Dallas (Dallas Central Appraisal District- DCAD) sẽ giúp quý độc giả khắp nơi có khái niệm về những vấn đề có liên quan tới thuế nhà đất, trong đó phần quan trọng nhất là người đóng thuế có thể xin giảm trừ tiền thuế hàng năm.
Thuế tài sản là một trong những khoản chi khá lớn hằng năm đối với người sở hữu nhà. Thông thường tiền thuế được định theo giá trị nhà. Khi trị giá bất động sản trong khu vực sinh sống của bạn tăng có thể ảnh hưởng đến tiền thuế bạn phải đóng. Ðể tìm hiểu thêm về hệ thống thuế bất động sản của Texas, thủ tục thẩm định giá nhà, và cách khiếu nại nếu giá trị đưa ra không hợp lý (phần 2), phóng viên Trẻ đã có một cuộc phỏng vấn trực tiếp với cô Cheryl Jordan, đại diện của trung tâm thẩm định giá địa ốc của quận Dallas (Dallas Central Appraisal District- DCAD).
Phóng viên Trẻ (PVT): Xin cô Cheryl chia sẻ với độc giả của Trẻ về vai trò và nhiệm vụ của DCAD trong hệ thống thuế địa ốc của tiểu bang Texas?
Cheryl Jordan: DCAD được thành lập từ năm 1979 bởi cơ quan lập pháp của tiểu bang Texas với mục đích thẩm định tài sản để đánh thuế địa phương ở quận Dallas. Nhiệm vụ của chúng tôi là cung cấp những thông tin định giá này cho các đơn vị đánh thuế chính như quận, thành phố, và hệ thống trường học để xác định mức thuế phù hợp mỗi năm. Xin lưu ý DCAD không trực tiếp đánh thuế hay nhận thu thuế của các đơn vị này.
PVT: Vậy thì tiền thuế họ đóng được phục vụ cho những mục đích gì?
Cheryl Jordan: Những đơn vị thu thuế kể trên sẽ sử dụng tiền thuế cho những mục đích khác nhau. Ví dụ quận (County) chịu trách nhiệm về đường sá công cộng, trường cao đẳng cộng đồng, bệnh viện. Thành phố (City) sẽ trang trải cho công việc của cảnh sát, lính cứu hỏa, thư viện, và nhiều lợi ích khác cho cộng đồng. Hệ thống trường học thường có định mức thuế cao hơn những đơn vị khác vì tiền thuế bạn đóng là nguồn thu nhập duy nhất trong năm của họ. Còn một số khu vực có những nhu cầu cụ thể sẽ cần chi phí hỗ trợ thêm, ví dụ như chống lụt hay giải quyết nước thải ở Dallas.
PVT: Vậy cô có thể cho biết một bất động sản được định giá như thế nào trước khi đánh thuế không?
Cheryl Jordan: Bạn cần phân biệt rằng DCAD khác với những công ty thẩm định giá độc lập (fee appraisers). Chúng tôi định giá tài sản chung theo diện rộng, thuộc khoảng 5,000 khu dân cư khác nhau trong Dallas nhằm mục đích đánh thuế. Trong khi đó, các chuyên gia độc lập chỉ đánh giá một tài sản cụ thể để phục vụ cho cá nhân hoặc các nhà đầu tư.
Theo yêu cầu của bộ luật thuế tài sản, trong vòng 3 năm mỗi bất động sản ở địa phương cần phải được trực tiếp xem xét, thẩm định lại ít nhất một lần. Tuy nhiên, mục tiêu của DCAD là định giá tài sản đúng với 100% giá thị trường. Ðể bảo đảm tính đồng nhất, chúng tôi sẽ thẩm định lại nếu một bất động sản có bất cứ thay đổi nào về mặt hình thức hoặc có biến đổi thị trường địa ốc trong khu vực. Giá trị của nhà đất được thẩm định kể từ ngày 1 tháng 1 hàng năm dựa trên tình trạng hiện tại và theo giá bán của một số bất động sản tương đồng khác trong khu vực hoặc vùng phụ cận.
PVT: Những điều lệ và cách định giá tài sản của các tiểu bang có giống nhau không?
Cheryl Jordan: Mọi trung tâm thẩm định giá tài sản địa phương ở Texas đều phải theo những điều lệ và quy ước được đưa ra trong bộ luật thuế tài sản của tiểu bang (Texas Property Tax Code) và mỗi tiểu bang sẽ áp dụng những hình thức và luật lệ khác nhau.
PVT: Cô có thể cho biết sơ lược về chu trình thẩm định?
Cheryl Jordan: Ðối với nhà đất ở vùng Dallas, hằng năm bắt đầu từ tháng 8 đến tháng 3, những thẩm định viên sẽ chia làm nhiều đợt khảo sát, và tái định giá nhà theo từng khu dân cư. Dựa vào dữ liệu của thị trường địa ốc và giấy phép xây dựng được bổ sung từ những đơn vị thành phố, chúng tôi sẽ tới kiểm tra để xác định điều kiện và tiến độ để định giá bất động sản cho phù hợp.
Từ tháng 3 đến giữa tháng 4, những thông tin trên sẽ được xem xét lại và chỉnh sửa trong nội bộ nếu có những thay đổi kể từ ngày cuối cùng khảo sát.
Ngày 1 tháng 5, chúng tôi bắt đầu công khai giá trị thẩm định tài sản trên website www.dallascad.org và nhận đơn đề nghị đánh giá lại từ chủ sở hữu nếu có. Xin lưu ý, mọi đơn khiếu nại sau ngày 31 tháng 5 sẽ không được chấp nhận. Những trường hợp khiếu nại chưa được giải quyết vào tháng 5 sẽ được tiếp tục vào tháng 6 và 7.
PVT: Theo cô thì sở hữu chủ cần chuẩn bị gì trong lúc thẩm định giá?
Cheryl Jordan: Khác với những thẩm định viên độc lập, mọi hoạt động khảo sát, kiểm tra, đo đạc và định giá của chúng tôi đều được thực hiện dựa vào quan sát bên ngoài, nên sẽ không cần sự hiện diện của sở hữu chủ. Ðiều duy nhất họ cần làm là nộp đơn khiếu nại trong tháng 5 nếu thấy định giá không hợp lý, không nên đợi đến khi nhận hóa đơn thuế mới khiếu nại.
PVT: Có cách nào để sở hữu chủ được giảm mức thuế tài sản phải đóng hằng năm?
Cheryl Jordan: Mọi sở hữu chủ sẽ được giảm thuế chỉ cho một căn nhà chính mà họ đang ở tính từ ngày 1 tháng 1 (homestead exemption). Những trường hợp miễn trừ đặc biệt ví dụ như sở hữu chủ là những vị cao niên trên 65 tuổi hoặc người tàn tật sẽ được giảm thêm một khoản thuế nữa. Chúng tôi không miễn trừ thuế cho sở hữu chủ có thu nhập thấp.
PVT: Nếu một người sở hữu tài sản ở đây nhưng sống ở Việt Nam, họ có bị mất quyền lợi miễn trừ thuế không?
Cheryl Jordan: Họ vẫn có thể duy trì điều kiện miễn trừ này nếu như thời gian “tạm” trú ở Việt Nam không quá 2 năm. Tuy nhiên, trong trường hợp đặc biệt liên quan đến nghĩa vụ quân sự hoặc việc điều trị sức khỏe khiến sở hữu chủ không sinh sống ở căn nhà chính của họ, chúng tôi sẽ xem xét lại. Thỉnh thoảng chúng tôi sẽ kiểm tra xem họ có thật sự ở căn nhà chính đã được liệt kê trong đơn xin miễn trừ thuế hay không, nếu như thông tin địa chỉ trên thẻ lái xe hoặc ID không trùng với địa chỉ nhà chính.
PVT: Theo kinh nghiệm của cô, có những lỗi gì mà chủ địa ốc người Việt thường mắc phải?
Cheryl Jordan: Chúng tôi chỉ định giá tài sản nên không làm việc trực tiếp với bất kỳ sở hữu chủ nào. Tuy nhiên theo tôi biết có nhiều người Việt làm chủ doanh nghiệp nhỏ thường không biết về việc khai thuế tài sản cá nhân dùng để phục vụ cho mục đích kinh doanh (Business Personal Property BPP). Thông thường bắt đầu từ tháng Một, chúng tôi có gởi mẫu đơn màu xanh lá cây (rendition) tới họ để công khai những tài sản trên và yêu cầu nộp lại cho DCAD trước ngày 15 tháng 4. Theo luật, những chủ doanh nghiệp nếu không nộp đơn BBP hoàn chỉnh đúng hẹn, hoặc không viết thư thông báo trước để được gia hạn thêm đến ngày 15 tháng 5, đều sẽ bị phạt 10% trên tổng mức thuế họ phải trả.
PVT: Nếu sở hữu chủ người Việt có thắc mắc về việc định giá tài sản nhưng gặp trở ngại trong việc giao tiếp bằng tiếng Anh, họ nên làm gì?
Cheryl Jordan: Ở DCAD có thẩm định viên người Việt sẵn sàng trợ giúp nếu họ cần. Xin gọi số dịch vụ khách hàng của chúng tôi để được hỗ trợ: 214-631-0910.
PVT: Cô có vài điều cần nhắn nhủ tới cộng đồng người Việt không?
Cheryl Jordan: Có 2 điều quan trọng họ cần lưu ý. Thứ nhất, những người mới sở hữu nhà và chưa nộp đơn để được miễn trừ thuế nên thực hiện ngay để tiết kiệm cho mình một khoản tiền thuế đáng kể mỗi năm. Trong vòng 2 năm kể từ ngày mua nhà, họ có thể đến trung tâm thẩm định của quận để nộp đơn hoặc nộp trên website. Thứ hai, họ nên lưu ý tháng 5 là thời gian quan trọng để nộp đơn xin xem xét lại định giá tài sản của mình. Chúng tôi có nhân viên nói tiếng Việt luôn sẵn sàng hỗ trợ. Tôi sẽ giải thích thêm chi tiết về cách thức khiếu nại trong cuộc phỏng vấn lần sau.
Báo Trẻ chân thành cám ơn cô Cheryl đã dành thời gian chia sẻ nhiều thông tin hữu ích với cộng đồng người Việt.
HV