Lãi suất tiền vay mua nhà (mortgage) hiện nay rất thấp (khoảng 3.5% hoặc thấp hơn), nên có nhiều bạn muốn tái tài trợ (refinance) món nợ của mình. Tái tài trợ, theo định nghĩa của cơ quan Dự trữ Liên bang, là trả dứt món nợ hiện tại và tạo một món nợ mới. Trong tiến trình đó, bạn có thể đổi từ lãi suất thả nổi sang lãi suất cố định, hay kết hợp hai món nợ vay lại thành một, hoặc tận dụng lợi thế của một lãi suất thấp – tất cả đều giúp bạn tiết kiệm tiền.
Tuy nhiên, việc tái tài trợ có những điểm lợi và bất lợi, tùy theo trường hợp và hoàn cảnh gia đình. Xin trình bày dưới đây một số chi tiết để bạn cân nhắc trước khi quyết định có nên hay không.
Lợi điểm 1 – Có thể tiết kiệm tiền
Tiết kiệm tiền là một lý do chính để muốn tái tài trợ, đặc biệt là khi lãi suất thấp ở mức kỷ lục như hiện nay.
Một thí dụ: Đang nợ tiền nhà $350,000 với lãi suất 5.25%, tiền trả hàng tháng là $1,932.71. Nếu tái tài trợ với lãi suất 3.625% trong 30 năm, tiền trả hàng tháng chỉ còn $1,596.18.Như vậy mỗi tháng tiết kiệm được trên $300 suốt 30 năm.
Nhưng nên nhớ có nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến số tiền tiết kiệm được, chẳng hạn số tiền vay, lãi suất hiện tại, lãi suất mới.
Bất lợi 1 – Phải trả các lệ phí tái tài trợ (Refinangcing Fees)
Các lệ phí này gộp lại không nhỏ, và bao gồm: appraisal fee, underwriting fee, escrow fee, title insurance, recording fee, notary fee… Thuế, bảo hiểm và tiền lời phải trả riêng biệt, không nằm trong các lệ phí này.
Vì nhiều như thế, nên phải biết rõ toàn bộ số tiền chi phí và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định.
Chẳng hạn, nếu dự tính di chuyển trong hai hoặc ba năm tới, thì số tiền tiết kiệm được do tái tài trợ có thể chẳng bù được với chi phí phải trả.
Lợi điểm 2 – Có thể điều chỉnh thời gian của món nợ vay.
Nếu cố gắng trả thêm tiền nhà hàng tháng lên một ít để chuyển từ món nợ 30 năm xuống còn 15 năm, cuối cùng bạn tiết kiệm được món tiền khá lớn.
Thí dụ: Nếu món nợ 30 năm của bạn là $100,000 với lãi suất 5%, tiền phải trả hàng tháng là $536.82, và cuối cùng, tổng số tiền bạn trả lên tới $193,255.78. Cùng khoản vay và cùng lãi suất như thế, rút xuống thời hạn 15 năm, bạn phải trả hàng tháng $790.79 (hơn lên $250/tháng), nhưng cuối cùng tổng số tiền bạn trả chỉ có $142,342.85.Tính ra, bạn tiết kiệm được $50,912.93 mà lại thoát nợ mau hơn tới 15 năm.
Trái lại, nếu đang vay nợ 15 năm và không đủ khả năng trả tiền hàng tháng, bạn có thể tái tài trợ thành 30 năm. Tuy tiền lời phải trả nhiều hơn, nhưng số tiền trả hàng tháng thấp hơn, do đó bạn có thể đủ chi phí cho nhu cầu hoặc dành dụm để đề phòng lúc túng ngặt.
Bất lợi 2 – Có thể mất tiền do những sự kiện bất ngờ
Nếu bạn tái tài trợ nhưng rồi phải dọn đi sớm hơn thời gian dự định thì sao? Có thể là do job mới, hoặc vì gãy đổ trong hôn nhân, nên bạn sẽ mất khá nhiều tiền nếu chuyển nhà sau khi mới tái tài trợ.
Lý do là vì như nói ở Bất lợi 1, tiến trình tái tài trợ gồm nhiều lệ phí.
Thí dụ: Nếu bạn trả $2,400 chi phí tái tài trợ để hạ thấp tiền nhà hàng tháng xuống $100, rồi phải bán nhà sau 18 tháng (chỉ mới tiết kiệm được có $1,800) thì bạn lỗ tiền. Đúng ra, bạn đã có thêm được $600 giả như đã không tái tài trợ.
Tuy nhiên, với cùng thí dụ này, nếu bạn ở lại căn nhà được tới 36 tháng, thì bạn tiết kiệm được $1,200. Vậy đừng nên tái tài trợ nếu thấy công việc hiện làm (hoặc cuộc hôn nhân) đang lung lay, cũng như công việc ngoài tiểu bang bạn xin có hy vọng thành công.
Lợi điểm 3 – Có thể chuyển từ vay nợ với lãi suất thả nổi sang vay nợ lãi suất cố định
Lãi suất thả nổi (ARM: Adjustable-Rate Mortgage) là lãi suất hàng tháng điều chỉnh cho phù hợp với lãi suất hiện hành của tháng đó. Với lãi suất này, tiền nhà hàng tháng có thể thấp hơn trong mấy năm vừa qua vì lãi suất đã giảm nhiều.
Vậy tại sao nên tái tài trợ để đổi thành tiền vay lãi suất cố định? Lý do là vì theo dự kiến của kỹ nghệ cho vay, lãi suất chung cuộc rồi sẽ tăng.
Tất nhiên không ai biết chắc khi nào tăng và tăng bao nhiêu.Nhưng về mặt lịch sử, khi lãi suất hạ xuống 3% thì dự đoán chắc chắn sẽ tăng trở lại.
Bất lợi 3 – Có thể phải trả nhiều tiền hơn nếu điểm tín dụng xấu
Thật ra, không phải ai cũng đủ điều kiện để được hưởng lãi suất thấp hiện nay đâu. Tại sao? Vì bị tín dụng xấu, vì điểm tín dụng thấp: những lý do này sẽ đưa đến lãi suất cao hơn, có nghĩa là, về lâu về dài, bạn phải trả nhiều tiền hơn cho món nợ vay.
Lý do là vì lãi suất vay mua nhà tăng mỗi khi điểm FICO của bạn giảm 20 điểm.
Từ ngữ “điểm tín dụng” hoặc “điểm FICO” là số điểm tính theo nhu liệu của Fair Isaac Corporation. Về căn bản, đó là con số tượng trưng cho uy tín tín dụng của bạn (creditworthiness) và là con số bạn phải thường xuyên theo dõi. Bạn có thể theo dõi bản báo cáo tín dụng miễn phí của mình tại AnnualCreditReport.com. Đây là nguồn có thẩm quyền của Uỷ ban Thương mại Liên bang (Federal Trade Commission) cung cấp các báo cáo tín dụng miễn phí hàng năm qua ba văn phòng tín dụng chính là TransUnion, Experian, và Equifax.
Nhưng đó chỉ là bản báo cáo (report). Còn nếu muốn biết được điểm tín dụng (hoặc điểm FICO), bạn phải trả lệ phí mới có được.
Nên chú ý một điều: tránh các trang mạng quảng cáo cung cấp điểm tín dụng miễn phí, vì thực ra họ chỉ cho bạn miễn phí một thời gian ngắn, sau đó phải trả lệ phí hàng năm hoặc hàng tháng mới tự động theo dõi được hồ sơ tín dụng.