Trong lúc phân lời thấp, mọi nggười đều nghĩ đến có nên tái tài trợ (refinancing) tiền đang thiếu nợ mua nhà hay không? Thực ra, còn có nhiều yếu tố bao quanh vấn đề này hơn là chỉ cảm nhận qua trực giác bắt mắt. Để tìm hiểu thêm việc tái cấp vốn có thực sự giúp bạn tiết kiệm được khoản tiền đáng kể chăng?
Nếu bạn đang suy tính đi mượn tiền lại để trả cho số tiền nợ ngân hàng vì nghĩ là sẽ tiết kiệm được vì phân lời đang thấp. Điều này thật đúng! Nhưng trong thực tế, không hẳn là vậy.
Có nhiều cách tiết kiệm tiền qua hình thức tái tài trợ như mượn tiền lại với phân lời thấp hay thu ngắn thời gian trả nợ. Nhưng chi phí tái cấp vốn là khoản tiền mất đi rất đáng kể khi lập hồ sơ tái tài trợ. Bởi thế, bằng cách nào bạn có thể thực sự tiết kiệm tiền trả khi xin tái cấp vốn? Một chuyên viên tài chính quan niệm là “Xin tái cấp vốn đang thiếu nợ là một quyết định cá nhân dựa trên yếu tố tiết kiệm hàng tháng cũng như kế hoạch ngắn hạn và dài hạn của bạn”. Sau đây là những trường hợp cần xin tái tài trợ mà có thể giúp bạn rộng đường suy tính.
1- Phân lời thấp:
Thông thường, tái tài trợ với phân lời thấp hơn bạn có thể tiết kiệm được tiền trả hàng tháng và suốt thời gian trả tiền. Giả dụ, số tiền mượn là $200,000 với phân lời cố định là 6% –> 5.5% trong 30 năm. Tiền trả 6%/tháng là $1,199. Tiền trả 5.5%/tháng là $1,136. Tiền tiết kiệm được là $63/tháng, $756/năm và $7,560/10 năm. Như vậy, bạn phải cư ngụ tại căn nhà thêm một khoảng thời gia ấn định thì mới bù đắp được khoản tiền chi phí cho refinacing.
2- Thu ngắn thời gian trả tiền mượn:
Khi bạn trả tiền mượn với thời gian dài hạn, bạn có cảm giác như đã tiết kiệm vì số tiền trả hàng tháng thấp.Thực ra, bạn sẽ trả tiền lời ít hơn nếu bạn thu ngắn thời gian trả nợ. Chẳng hạn, tiền lời khi mượn $200,000 với phân lời cố định, tiền lời trong 15 năm/5.5% là $94,120 so với 30 năm/6% là $231,640. Thế nên, nếu bạn có thể trả được tiền mượn trong thời gian ngắn hạn với phân lời thấp thì bạn có thể tiết kiệm hàng ngàn Mỹ kim.
3- Chuyển từ lãi suất điều chỉnh sang lãi suất cố định:
Khi Bạn mượn tiền với phân lời có thể điều chỉnh (adjustable-rate mortgage – ARM), tiền trả hàng tháng sẽ lên xuống theo phân lời thị trường sau thời gian ấn định trong hợp đồng. Nếu phân lời xuống thấp hơn so với năm cuối của thời hạn ARM thì bạn gặp may. Nếu bạn không cảm thấy an tâm về cách vay tiền ARM, bạn có thể chuyển sang tái tài trợ với phân lời cố định để không phải lo âu trong tương lai nữa. Hiện nay, mức phân lời cho vay đã đạt kỷ lục thấp, bạn có 2 lựa chọn cho tương lai là chuyển sang vay với phân lời cố định (Fixed-Rate Mortgage – FRM) hay tin vào sự phỏng đoán của mình là phân lời còn xuống thấp hơn thì vẫn giữ cách vay tiền theo kiểu ARM.
Những chi phí tốn kém khi xin tái tài trợ ghi nhận như sau:
1- Chi phí xin tái cấp vốn:
Phí tổn giấy tờ và thủ tục refinancing thường chiếm từ 3% đến 6% của tiền vay bao gồm tiền đơn phí, luật sư, kiểm tra… Bạn cần so sánh vài nơi vay tiền trước khi quyết định chọn chỗ vay tiền vì họ biết bạn đang cần mượn tiền nên họ đã sửa soạn viết chì luôn nhọn và viết mực đầy mực để tiếp bạn.
2- Bán nhà quá sớm sau khi tái tài trợ:
Bạn có thể có ngay cảm giác vui mừng là đã bắt kịp thời điểm đúng lúc phải refinancing. Nhưng thực ra, tiền tiết kiệm sẽ chỉ được tính sau thời gian đã thu lại hoà vốn khoản tiền chi lúc làm tái tài trợ. Nếu bạn bán nhà trước thời hạn bù lại tiền chi phí ấy thì xem như bạn đã lỗ.
3- Xin tái tài trợ với số tiền cao hơn tiền đang thiếu nợ:
Đôi khi vì hoàn cảnh cần có tiền mua sắm xe, trả các món nợ ngắn hạn có phân lời cao hay lấy tiền vay đóng học phí cho con đi học đại học, bạn có thể xin tái tài trợ tiền vay căn nhà với khoản tiền cao hơn món nợ hiện hữu. Hiển nhiên là bạn sẽ mất thêm tiền vì thời gian trả nợ sẽ lâu hơn và tiền lời sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, việc chọn tái tài trợ tiền mượn mua nhà để trả các khoản nợ ngắn hạn thường không phải là lời khuyên sử dụng ngân sách gia đình tốt nhất. Bạn cần thảo luận với một chuyên viên tài chính đáng tin cậy trước khi chọn lấy tiền tái tài trợ (cash-out refinancing) như một cách gom tất cả nợ vào một mối để trả. Bạn có thể thương lượng với các con nợ khác tìm ra các cách trả nợ ít tốn kém hơn.